¿Cómo tributa el alquiler de una vivienda cuando el inquilino es un familiar?
Cuando el propietario alquila su vivienda a un familiar, hijos, sobrinos o primos, es decir, familiares hasta el tercer grado de parentesco, ha de saber que tanto si alquila a precio de mercado, con una rebaja como familiar como si lo hace por un precio simbólico e incluso gratis, debe tributar a Hacienda, veamos los siguientes supuestos:
Alquiler a precio de mercado
Si se alquila a precio de mercado, el arrendamiento funcionará como cualquier otro al hacer la declaración de la renta. Esto quiere decir que se obtendrá una renta por la que tributar. Sólo se pagarán impuestos por los rendimientos que se obtengan una vez deducidos los gastos y aplicar una reducción del 60% por estar destinada a vivienda habitual.
Alquiler por debajo del precio de mercado
Si se alquila el piso a coste reducido, muy por debajo del precio de mercado hay que saber que a Hacienda habrá que pagar un mínimo en el IRPF independientemente de cuánto se cobre. Es lo que se denomina una imputación de renta inmobiliaria.
La Ley de IRPF en su artículo 24 establece que todo piso que no sea la vivienda familiar genera una renta que se imputará como alquiler e incluso establece el valor mínimo de la misma. Esto es lo que dice “Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de esta ley”.
El artículo 85 de la Ley del Impuesto de la Renta viene a indicar que la imputación de renta será de un 2% sobre el valor catastral del inmueble con carácter general y del 1,1% en las viviendas en los que haya sido revisado dicho valor.
De forma resumida, si el alquiler que cobra a su familiar supera el 2% o el 1,1% del valor catastral de la casa, ese será el valor por el que pague impuestos. Si lo que se cobra es menor, Hacienda tomará como referencia ese 2% o 1,1% y será esa la cantidad que considere que se ha ganado.
Alquiler a coste cero o cesión de la casa
Si ha cedido la vivienda a coste cero también se tendrá que aplicar la normativa anterior y una imputación de renta independientemente de si se ha cobrado algo o no. Hay que recordar que el mero hecho de contar con una casa vacía hará que tengas que pagar impuestos por ella.
Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco
Normativa: Arts. 24 y 85 Ley IRPF
Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo, sea el cónyuge o un pariente del contribuyente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total computable no podrá ser inferior a la cuantía que resultaría de la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias al inmueble o derecho real de que se trate.
De acuerdo con dicho régimen especial, el rendimiento neto total mínimo no podrá ser inferior al que resulte de aplicar:
• El 2 por 100 al valor catastral que corresponda al inmueble en cada período impositivo.
• El 1,1 por 100 del valor catastral si se trata de inmuebles urbanos cuyos valores catastrales hayan sido revisados o modificados, o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
• Se aplicará, asimismo, el porcentaje del 1,1 por 100 en el supuesto de que, a la fecha de devengo del IRPF (normalmente el 31 de diciembre), el inmueble carezca de valor catastral o dicho valor no haya sido notificado a su titular, si bien dicho porcentaje se aplicará sobre el 50 por 100 del mayor de los siguientes valores:
a. Valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.
b. El precio, contraprestación o valor de la adquisición.
Si los arrendatarios del inmueble son varios, este régimen especial se aplica a la parte del rendimiento neto que corresponda a los familiares que tengan el grado de parentesco legalmente establecido.
Si el rendimiento neto correspondiente al arrendamiento o cesión del inmueble, una vez aplicadas sobre el mismo, en su caso, las reducciones anteriormente comentadas, fuese inferior al rendimiento mínimo, se hará constar este último importe en la casilla [0152] de la declaración.
